Ränteskillnadsersättning – Så beräknas den

När du vill vill lösa ett bolån i förtid, dvs betala av ett bolån som är bundet har banken rätt att ta ut en avgift. Avgiften kallas för ränteskillnadsersättning (ofta förkortad RSE). Banken tar ut denna avgift för att täcka upp för de pengar banken förlorar för att du löser bolånet i förtid. Det regleras i konsumentkreditlagen och Finansinspektionens allmänna råd, och ersättningen får aldrig överstiga den faktiska förlusten för långivaren.

Med de nya reglerna som trädde i kraft den 1 juli 2025 har beräkningen förändrats, vilket kan påverka kostnaden för många låntagare.

När tillämpas ränteskillnadsersättning?

Du behöver betala ränteskillnadsersättning om du:

• Löser hela eller delar av lånet i förtid under bindningstiden.
• Gör en extraamortering som överstiger vad som avtalats.

Det måste framgå av ditt låneavtal att långivaren har rätt till ersättning. Om ränteläget har sjunkit sedan du band räntan kan ersättningen bli betydande, medan den blir noll om marknadsräntan är högre eller lika hög som din bundna ränta.

Hur beräknas ränteskillnadsersättning?

Beräkningen baseras på skillnaden mellan din bundna ränta och det aktuella marknadsränteläget, justerat för återstående bindningstid och lånets storlek. Det finns två modeller beroende på när lånet bandes: gamla regler för lån bundna före den 1 juli 2025, och nya regler därefter. Båda modellerna använder nuvärdesberäkning för att diskontera framtida betalningar.

Gamla regler (lån bundna före 1 juli 2025)

Enligt de tidigare reglerna beräknas ersättningen som skillnaden mellan din bundna ränta och en jämförelseränta, som består av räntan på bostadsobligationer (eller statsobligationer för längre löptider) plus en procentenhet. Ersättningen får högst motsvara denna skillnad, multiplicerat med det återbetalda beloppet och återstående tid, diskonterat till nuvärde. Formeln är approximativt:

RSE = sum från t=1 till T av [ (R_bundet – R_jämförelse) * P_t / (1 + R_diskontering)^t ]

Där R_bundet är din fasta ränta, R_jämförelse är marknadsräntan plus 1%, P_t är utestående kapital vid tidpunkt t, och diskontering sker med jämförelseräntan.

Nya regler (lån bundna från 1 juli 2025)

De nya reglerna, som infördes för att bättre spegla bankernas ränteriskhantering, använder swapränta (ränta på räntebyten) istället för obligationer. Swapräntan beräknas som genomsnittet över 20 handelsdagar före bindningstiden respektive förtidslösen. Den nya formeln är:

RSE = max [ sum från t=N till T av (P_t * (R_0_till_T – R_N_till_T) / (1 + R_N_till_T)^t ) , 0 ]

Här är R_0_till_T genomsnittlig swapränta vid bindningens start (löptid = full bindningstid), R_N_till_T genomsnittlig swapränta vid förtidslösen (löptid = återstående tid), P_t utestående kapital, N antal passerade perioder och T total bindningstid. För korta löptider interpoleras med Stibor eller styrräntan.

De nya reglerna förväntas generellt sänka kostnaderna för konsumenter med cirka 19–34% i genomsnitt, men det beror på ränteläget – vid stigande räntor som nu kan ersättningen vara låg eller noll.

Exempel

Tänk dig ett bolån på 1 miljon kronor med 5 års bindningstid, tecknat för 3 år sedan. Om du löser det nu:

• Under gamla regler (om tillämpligt): Om din bundna ränta var 3% och jämförelseräntan nu är 4% (ingen ersättning). Vid omvänt scenario (marknadsränta 2%) kunde ersättningen bli runt 14 000 kr.
• Under nya regler: Med swapränta på 3% vid bindning och 4,5% nu blir ersättningen 0 kr, eftersom skillnaden är negativ. Historiskt (2010–2020) var nya modellen i snitt 5 000 kr billigare än den gamla.

Använd Konsumenternas kalkylator för exakta beräkningar.

Går det att slippa ränteskillnadsersättningen vid bostadsförsäljning?

Självklart är det positivt för den som löser sitt lån vid en bostadsförsäljning att få så låg ränteskillnadsersättning som möjligt eller att slippa den helt.

Att slippa avgiften helt är möjligt om du byter bostad, dvs säljer en bostad och köper en ny. Då kan möjligheten finnas att ta med sig lånet, eller i alla fall delar av lånet, till din nya bostad. Då kan du slippa att behöva betala ränteskillnadsersättningen eller få en mindre summa som avgift. Att flytta sitt bolån från en bostad till en annan kallas för att göra ett säkerhetsbyte.

Tips

• Kontrollera ditt avtal: Se om ersättning gäller och vilken modell som gäller för ditt lån.
• Rådgör med banken: Be om en kostnadsuppskattning innan du agerar – de är skyldiga att ge transparens.
• Överväg alternativ: För rörliga lån slipper du avgiften helt.
• Kolla uppdateringar: Reglerna kan ändras; besök Finansinspektionen eller Konsumenternas för senaste info.